成都婚姻官司律師：沈輝

　　近日，某中級人民法院審結(jié)一起當(dāng)事人一方依據(jù)房屋買賣合同而起訴要求另一方返還原物糾紛案件。該案中柳某從案外人朱某處購得房屋一套，并依法取得房屋所有權(quán)證，但該房一直由朱某前妻羅某占用并居住，羅某在雙方離婚時經(jīng)法院調(diào)解取得該房，不同意返還給柳某。羅某與朱某原系夫妻關(guān)系，雙方于婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買了201號經(jīng)濟適用住房（建筑面積150平方米）一套。2010年6月4日，柳某與朱某簽訂《存量房屋買賣合同》，約定朱某將201號房屋出售給柳某，成交價格為605 395元。同日，該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至柳某名下。2010年6月17日，羅某與朱某經(jīng)大興區(qū)人民法院調(diào)解離婚，雙方約定上述房屋歸羅某所有。201號房屋現(xiàn)由羅某占有使用。柳某與羅某均表示無法聯(lián)系到朱某。柳某起訴至法院稱：朱某賣房給其時羅某知曉，201號房屋的實際成交價為157萬元，其已支付了全部購房款且全部以現(xiàn)金方式支付。朱某與羅某離婚時分割已出賣房屋系兩人惡意串通，損害其利益，要求羅某返還房屋。羅某辯稱：房屋是其與朱某夫妻共同財產(chǎn)，并在法院調(diào)解離婚時判歸其所有，柳某與朱某之間的房屋買賣行為存在許多疑點，羅某不認(rèn)可柳某支付了房款。由此可以看出雙方惡意串通，損害了羅某的利益，二人之間的合同應(yīng)屬無效，不同意柳某的訴訟請求。

　　一審法院審理認(rèn)為：201號房屋現(xiàn)在雖然登記在柳某名下，但羅某通過法院調(diào)解占有使用該房屋至今。在雙方就該房屋的權(quán)屬存在爭議的情況下，柳某要求羅某騰退房屋并支付房屋租金損失的訴訟請求，法院不予支持，判決駁回柳某的訴訟請求。一審判決后，柳某不服提起上訴，稱其于2010年6月4日取得了201號房屋的所有權(quán)，朱某與羅某2010年6月17日簽訂的離婚協(xié)議處分了其房屋，二人之間的協(xié)議無效。房屋所有權(quán)不存在任何爭議，要求二審支持其訴訟請求。

　　在二審審理過程中，雙方當(dāng)事人情緒都非常激動，相互指責(zé)對方與案外人朱某串通。現(xiàn)雙方都無法聯(lián)系到朱某，而經(jīng)法官詢問，柳某無法證實其將全部房款的現(xiàn)金交付給了朱某。根據(jù)目前的證據(jù)，一方有房屋買賣合同和房屋所有權(quán)證書，而另一方則有法院的生效裁判文書，雙方各執(zhí)一詞，本案中是否存在一方與朱某惡意串通還是雙方都是受害人，孰真孰假難以辨認(rèn)。二審法院承辦人認(rèn)為本案在有產(chǎn)權(quán)爭議且無法聯(lián)系到朱某的情況下難以判令騰房并返還。

　　二審法院經(jīng)審理確認(rèn)：在我國不動產(chǎn)實行產(chǎn)權(quán)登記制度，房屋使用權(quán)證是權(quán)利人依法享有權(quán)利的憑證。柳某取得了權(quán)力部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，是法律意義上的房屋所有權(quán)人。柳某與朱某簽訂了房屋買賣合同，隨后取得了201號房屋的所有權(quán)，但并未實際占有該房屋。基于房屋買賣合同的訂立，柳某與朱某之間存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系，朱某負有將交易的房屋交付柳某的義務(wù)。朱某未履行交付房屋的義務(wù)，而羅某實際占有房屋，因此，柳某主張權(quán)利時應(yīng)當(dāng)將朱某和羅某共同列為被告提起訴訟，柳某未將朱某作為被告起訴，單獨起訴羅某要求騰退房屋，法院不予支持。